这两天，我在SBI证券的宣传栏里，看见了一个名叫CREAL的不动产投资公司。
1万日元开始就可以入金，然后基本上可以获得年化4%的安定收益，是它的宣传文。
正好，我对于不动产投资也有一些兴趣，所以就整理了一下，希望对你有参考。
顺便一说，我的结论是，不使用CREAL。
不动产投资的优势是什么
为什么有这么多高年收的人都在进行不动产投资呢？
如果你研究一下日本的所得税，你就会知道，
日本的公司职员的工资，算作给与所得。
但是炒股，或者FX之类的收入，很难作为公司职员的事业而被税务局认定。
这样的收益，或者在特定口座里面，和工资分离课税，或者在杂所得里面，超过20万就课税。
对于公司职员自己的本业工资来说，并没有什么好处。
但是不动产投资就不同了。
不动产投资，是少有的可以和工资做加减法（=损益通算）的收入。
如果你的年收是800万，不动产亏损了200万，那么你的年收就会被减成600万。
这是不动产最大的好处。
不动产要故意亏钱才可以吗？
刚才我们说到，不动产亏损200万的时候，你的本业800万年收，将按照600万课税。
你可能会说，对啊，因为我亏了啊。
在这里有两个要点。
- 如果你是股票，或者FX亏损了，你不能和800万年收做加减。与不动产相比，更像是亏了白亏。
- 不动产的亏，并不一定是亏。
第一点很好解释，因为杂所得不能和给与所得通算，特定口座分离课税也不能和给与所得通算。
能和工资通算的只有山林所得，让渡所得，事业所得，不动产所得。
作为公司职员，在成为个人事业主之前，事业所得可能都不会被认同。
另外，成为个人事业主时，在我们外国人的签证上看来也很矛盾。
因为要变成经营签证，作为雇员你一般是就劳类的签证才对。
第二点不好理解，所谓的不动产的亏，不是亏。指的是一个概念，减价偿却。
这个词是说，你购入了资产，但资产会折旧。所以你的购入金额在账面上可以作为经费，在之后的几年间扣除。
比如300万的小屋子，分4年偿却的话，就是一年75万的经费。
这是账面上的计算，你虽然扣了75万的经费，但是你其实没有花掉75万。
所以，如果你购买了一个300万的房子，
第一年到第四年你的税金都是本业800万，减不动产经费75万。
这样，你就可以抵消你本业的所得税了。
为什么要抵消所得税？
因为日本是累进课税，挣得越多交的越多。
所以降低所得，可以享受更优惠的税率。
比如说，今年工资一算，该交23%的所得税，但是通过经费的计算，变成了20%的所得税。
这样到手就多了年收的3%。
说回CREAL的收益
CREAL的收益，是不动产所得吗？
不是，CREAL的收益是不能和自己的工资做损益通算的杂所得。
所以，CREAL说是不动产投资，却缺失了不动产投资最重要的节税优势。
那从收益上看，又如何呢？
平均2年左右资金被约束，年化收益率4%。
嗯…比起存款还是要好一些的。
但是比起投资信托，或是日本股票就大大不如了。
最多相当于股票分红的金额。
但是比起股票却损失的流动性。
CREAL的股票
如果不购买CREAL的项目，而是直接购买CREAL的股票呢？
我在Twitter上查了查，因为CREAL的变化率大，比起因为投资而保有，交易这个股票的人里，快进快出的Day Trader更多。
我尝试的买了2股(=相当于出资1万日元)试了试，
再第二天就获得8%的收益。
更加印证了我的想法。
就算我有1万日元，比起参加它的项目，
从流动性和收益性来说，买它的股票可能更好。
再见了，CREAL
综上所述，CREAL可能是一个比较好的服务，
但是对我来说没有太大的吸引力。
其一是因为税制上没有好处。
其二是因为收益率太低。可能这就是放置型服务的特征。
和WealthNavi一样，宣传只要放置就可以的服务，不是有着高额的管理费，就是在收益率上打了折扣。
总之，你因为他帮你运营而少学习的那部分，都会作为某种成本，从你的收益中扣除。
今天就到这里，我是Ga Ou。
我们下次再见。